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식지 않는 해외 부동산 열기 "미국"

 

왜 미국 부동산인가

"신한은행이 지난 5월 말 ‘해외 부동산 세미나’에 참석한 고액 자산가 100여명을 대상으로 설문조사한 결과 해외 부동산 취득을 위해 가장 관심 가는 국가는 미국(62%)인 것으로 나타났다. 다음이 일본(24%), 베트남(8%), 말레이시아(2%), 태국(2%) 순이었다. 미국은 뛰어난 교육 환경 등의 이유로 투자·실거주 목적에서 골고루 관심이 높은 것으로 보인다.

해외 부동산 투자에 관심을 갖는 이유로 전체의 76%가 ‘투자를 통한 자본증식’이라고 대답했다. 자녀 유학(13%), 가족 이민(11%) 때문에 해외 부동산 투자에 관심을 갖는다는 답변도 있었다. 또한 가장 관심 있는 해외 부동산 투자상품 유형은 주거용 부동산(78%)이 압도적이었다. 이남수 신한은행 부동산투자자문센터장은 “국내 집값이 하락세인 데다 각종 규제와 높아진 세금 부담으로 고액 자산가들이 해외 주택 투자 기회를 눈여겨보는 것”이라고 분석했다.

국내 자산가들이 미국에서 눈여겨보는 지역은 로스앤젤레스(LA)와 뉴욕이다. 주택 가격은 2008년 글로벌 금융위기 이후 연 4% 안팎의 꾸준한 상승세를 타고 있다.

LA는 영화, 예술 등 엔터테인먼트 사업을 비롯한 다양한 산업 분야가 발달돼 있다. 또 UC버클리 등 유명한 대학이 위치하고, LA국제공항(LAX)이 위치한 교통의 이점 등으로 고급 주택 수요가 많은 편이다.

가주부동산중개인협회(CAR)에 따르면 지난해 말 기준 LA가 있는 캘리포니아주 단독주택 평균 가격은 56만1000달러로 지난해 초 1월(52만7800달러)보다 6.3% 뛰었다. 특히 LA카운티는 지난해 1월 중간 가격이 56만4100달러로 시작했으나 지난해 60만달러를 훌쩍 넘어섰다. CAR은 올해 캘리포니아주 전체 집값이 8.4%가량 오를 것으로 봤다. 캘리포니아주 집값은 2012년 이후 가파른 상승세를 이어가는 중이다."

​매일경제 뉴스 9월 21일, 정다운 기자

미국 부동산 시장의 매력

환금성

환금성

부동산 투자에 있어서 수익 율 만큼이나 중요한 것이 환금성, 즉 현금화를 시킬수 있는 능력이다. 이 점에 있어서 미국은 가장 유리한 이점을 차지 한다. 세계 기축통화인 $ 로 거래가 되기 때문에 팔았을 때 현금화 시킬수 있는 세계에서 가장 좋은 국가이며 다시 그것을 한국으로 환전을 할때 가장 편리하다는 장점이 있다. 

안정성

10년 전 Subprime 을 딛고, 10년전 최고 가격보다 훨신 상승이 된 미국의 부동산의 가치는 오늘도 계속 오르고 있다. 현재는 한국 뿐만 아니라 중국에서도 상당한 수의 투자가 진행되는 상황이다. 다른 유명 해외 투자처 베트남, 캄보디아 등은 잠재력을 보고 투자하는 반면 미국 투자는 타국과는 비교불가인 안정성에 무게 중점을 두고 투자한다

안정성

다양한 세제

미국은 거래세, 즉 취 등록세가 없다.

거래 금액의 4-4.5프로나 되는 금액을 내지 않아도 되어 세금부담 없이 투자 가능하다. 또한 매 년 종합 소득세 신고 시 대출을 받아 얻은 이자, 재산세 등에 대한 세제 혜택이 주어진다. 다양한 절세 제도를 통해 많은 세제 혜택이 가능하다. 수익형 건물은 양도 소득세를 유예할수 있는 1031 Exchange 제도가 있다. 건물을 팔고 나서 다른 건물을 살때 즉시 양도 소득세를 내지 않고 여러 차례 거래를 마친 후 마지막에 팔기만 할때 세금을 낼수 있게 유예 해주는 제도이다.

​다양한

세제

한국인으로서

미국 부동산 취득 절차

​미국 부동산을 구입하려면 미국내 은행에 구좌 오픈을 반드시 해야한다. 한국에서 미국내 은행계좌에 송금시 최소 2개월이 지난 후에 사용해야 한다.

미국내
은행 계좌 오픈

​전액 현금 구입이 아닐 경우 외국인 융자는 다운페이먼트가 40% 있어야 가능하다. Closing Cost 등을 고려하면 구입 금액의 60%는

준비 해야 안전하다

은행 융자
​승인서 확보

에이전트를 지정해 원하는 매물을 찾는다. 에이전트는 매물 쇼잉을 해줄수 있고, 매물과 지역 대한 조언, 미국 임대법에 대한 상식을 알려준다.

매물 검색

마음에 드는 매물을 골랐으면 오퍼를 한다. 오퍼는 셀러가 억셉을 해야 에스크로가 열린다. 억셉이 되는대로 구입자는 보증금을 에스크로에 입금한다

오퍼

​오퍼가 억셉이 되면 에스크로가 시작된다. 에스크로는 바이어와 셀러 사이에서 제 3자의 입장으로 계약대로 이행대행을 하는 업체이다. 미국 부동산 법상 꼭 거래상 포함 해야 하는 절차다

에스크로 오픈

건물 인스펙션

등기본 확인

등기 보험

어프레이졀 승인

​융자승인

​등의 철저한 절차를 거친다

매물 점검

​건물 검사를 마쳤으면 구입을 마무리 짓기 위해 송금을 한다. 만약 계좌가 준비되어있지 않다면 에스크로로 직접 보낼수 있다

잔금 입금

​송금을 마치고 소유권 등록을 한다. 등록 후 꼭 타이틀에 확인해 이름 철자 확인, 우편물 배달 될 주소 확인을 한다.

소유권 등록

​외국인의 미국 내

부동산 투자 세법

1. 부동산 임대 수입

임대 부동산과 관련되는 임대 수입과 발생되는 경비 (부동산 융자 이자, 수리 비용, 재산세, 보험료, 청소비, 전기 요금…)에 대한 내역을 정리하여야 하며, 임대 부동산이 많을 경우에는 가급적 부동산 별로 따로 은행을 개설하여 관리하는 것이 좋다. 임대 수입과 경비는 개인 소득세 신고시 부동산 별로 Schedule E를 사용하여 보고하게 된다.

2. 부동산 양도 소득

1년 이상 소유한 부동산을 매각하여 양도소득이 발생하면 연방정부에는 양도소득세 (Capital gain tax)를 납부해야하고 주 정부에는 소득세를 내야 한다. 연방정부의 최고 양도소득세율은 15%로 일반 소득세율 (2019년 기준 35%) 보다 낮으나, 일반적으로 건물의 감가상각한 부분에 대한 일반 소득세율의 적용과 AMT(Alternative Minimum Tax)라는 별도의 세금이 가산될 수 있으므로, 실제 세금은 15%보다 높게 계산될 수 있다. 또한 주 정부는 특별히 양도소득세율이 없으므로 일반소득세율(최고 9.3%)의 적용을 받는다. 부동산을 매각하여 생긴 소득은 개인 소득세 신고시 Schedule D와 Form 4797을 사용하여 보고 해야 한다.

3. 재산세

캘리포니아에서는 지역에 따라 조금씩 차이가 있으나 보통 집 가격의 약 1.1%에서 1.3% 정도의 재산세를 납부하여야 하며, LA카운티의 경우 매년 1.25% 정도의 재산세를 내야 한다. 만약 50만 달러 짜리 집이 있으면 일 년에 6000달러 이상의 재산세를 내야 한다. 그리고 재산세의 회계연도는 7월 1일부터 시작해서 다음해 6월 30일까지이며 1년 치 재산세를 두 번에 나누어서 낼 수 있는데, 1차(1st installment)는 보통 10월 말까지 고지서가 발송되어 11월 1일에 세금을 내야 하지만 12월 10일까지만 내면 벌금이 면제된다. 그리고, 그해 1월에서 6월까지의 세금에 해당하는 2차는 4월 10일까지 내야 한다. 재산세는 일 년에 2%씩 올라가는 데, 집의 소유권이 바뀌거나, 소유주가 증.개축을 하여 집의 가치가 올라가면 새로운 집값을 기준으로 하여 산정이 된다. 그 외에 행정 기관의 특별한 지출이나 학교 등의 필요를 충당하기 위해 거두는 특별 산정세(Special Assessment Tax)가 있어 재산세가 기본 1%보다 조금 더 많아지게 된다. 하지만 일부 신도시 지역에 주택을 구입할 때 볼 수 있는 '멜로루즈(Mello Roos)'도 특별 산정세에 해당되는 데 금액이 보통 매해 수백 달러에서 수천 달러까지이며 길게는 30-40년간 부과될 수도 있다.

4. 매각대금 10% IRS에 예치

1985년 1월1일부터 시행된 '외국인 부동산 투자 세법'(FIRTA:Foreign Investment In Real Property Tax Act)에 따르면 외국인이 미국에서 집을 팔고 해외로 나갈 때는 반드시 에스크로 종료 후 10일 이내에 매각대금의 10%와 3.333%를 연방국세청(IRS)와 가주세무국(FTB)에 예치해야 된다. 2016년 2월 16일부터는 주택 판매가격이 100만 달러가 넘을 경우 IRS 예치금이 15%로 인상됐다.정부는 외국인이 주택을 팔고 나서 다음해에 실시하는 개인 소득보고때 미국에서 양도차액(Capital gain)에 대한 소득보고를 하면 필요한 세금을 공제하고 남는 금액에 대해서 환불해주고 있다.예를 들어 외국인 K씨가 이 50만 달러를 주고 주택을 구입한 뒤 몇년을 살다가 80만 달러에 팔았다면 바이어를 통해 IRS에 8만 달러 FTB에 2만6640달러를 예치해야 된다.외국인 K씨가 다음해 세금보고 시즌때 다시 미국에 와서 개인소득세 신고를 하게 되면 예치한 금액이 소득세보다 많을 경우 환불절차를 통해 돌려주고 있다. 만약 K씨가 예치한 금액을 놔두고 세금보고를 하지 않는다면 남는 금액이 발생한다해도 환불을 받을 수 없다.

반면 외국인이 미국에서 주택을 구입할 때는 세금과 관련한 아무런 규제 조항이 없다.

부동산 매각 방법에 따른 세금혜택

1) 동종자산교환 (1031 Like Kind Exchange)

 


투자 또는 비지니스 용도의 자산( Personal or Real Property) 을 같은 종류의 투자 또는 비지니스 용도의 자산과 교환할 때 양도 소득에 대한 세금 납부를 연장해 주는 규정이다. 임대용 콘도와 농장 간의 교환, 또는 오피스 빌딩과 아파트 빌딩간의 교환이 그 예가 된다. (그러나 이때 새로 받는 자산 의 가격이 파는 자산의 가격보다 적어, 돈이나 다른 종류의 자산(Boot)을 받게 되면 1031 Exchange 라도 그 받은 금액(Boot)에 대해서 세금을 내게 되어 있다.) Sec.1031 Exchange가 되기 위해서는, 갖고 있던 부동산을 팔기 전에 먼저 중개인(Accommodator or Intermediary)을 선정하여, 이 중개인이 부동산을 팔고 사는 계약 당사자가 되어야 한다. 그리고, 부동산을 판 후 45일 이내에 어떤 부동산을 살 것인지 정해야 하고, 180일 이내에 새 부동산의 거래를 마쳐야 한다. 또한, Sec.1031 Exchange는 반드시 미국내에 있는 부동산 끼리의 교환일 때만 가능하다

2)  실거주자의 주택 실거주 2년 후 양도세 혜택

 

1997년에 개정된 양도세 면세 규정의 골자는 최근 5년 동안 2년만 거주하면 주택 매각 후 시세 차익에 대한 세금을 독신은 25만 달러, 부부(공동소유)는 50만 달러까지 면제 혜택을 받을 수 있다.

그러나 주택소유주들이 양도소득 면세 규정을 남용하면서 이를 제한할 목적으로 2008년의 주택보조세법(Housing Assistance Tax Act of 2008)이 통과됐다. 변경된 법에 따르면, 구입한 집을 주 주거지(principal residence)로 먼저 살아야만 면세 혜택을 100% 받을 수 있다. 만약 구입 후 처음부터 임대를 주었다면 최근 5년 중 거주한 기간만큼만 세금이 감면된다. 예를 들어 2009년 1월에 40만 달러를 구입하고 2년 동안 거주 후 3년간 렌트를 주다가 60만 달러에 팔았다면 시세차익 20만 달러에 대해 세금을 낼 필요가 없다. 
하지만 김씨처럼 3년 동안 먼저 렌트로 줬다가 면세 혜택을 위해 2년간 거주했다면 시세 차익의 5분의 2만 세금감면 혜택을 누릴 수 있다. 즉, 시세차익이 20만 달러라면 8만 달러에 대해서는 세금을 낼 필요가 없지만 나머지 12만 달러에 대해서는 세율에 따라 세금을 납부해야 한다.

3) 분할 매각 (Installment Sales)

 

 

 


 

 

매각 대금을 오랜 기간동안 나누어 받는 방법으로,

양도소득을 매각이 일어난 시점에서 보고하지 않고 매각 대금을 받는 시점에 보고하기 때문에 여러해에 분할하여 세금보고할 수 있어 세금을 부분적으로 연장할 수 있으나 매각 대금을 한꺼번에 받을 수 없기 때문에 매각대금 전체를 다른 곳에 투자할 수 없다는 단점이 있다

비거주 외국인의 부동산을 통한 임대료 수입과 부동산 양도 소득에 대한 보고

 

비거주 외국인(Nonresident alien)은 Form 1040NR을 사용하여 세금 보고를 해야한다. 비거주 외국인의 미국내의 수입은 미국내의 사업과 밀접한 관련(effectively connected)이 있는 경우와 없는 경우를 명확히 구별하기가 쉽지 않으나, 각각의 경우에 따라 아래와 같이 다른 세율이 적용된다.

미국내의 사업과 밀접한 관련이 있는 경우에는 허용되는 경비를 공제한 후 미국 시민권자나 영주권자와 같은 세율을 적용한다.
미국내의 사업과 밀접한 관련이 없는 경우는 경비를 공제하지 않은 수입에 30%의 세율(혹은 조세협정 세율)을 적용한다.

일반적으로 임대료 수입은 30%의 세율이 적용되나, Internal Revenue Code Section 871(d)에 의거하여 부동산과 관련된 일정한 내용을 소득세 신고시 첨부하여 부동산을 통한 모든 임대료 수입이 미국내의 사업과 밀접한 관련이 있다는 선택(election)을 할 수 있으며, 이 경우 임대시 발생되는 경비를 공제할 수 있다.

미국내 부동산을 팔아서 생긴 소득의 경우는 미국내 사업과 밀접한 관련이 있는 것으로 간주되며, 미국 시민권자나 영주권자와 같은 세율이 적용되고 개인 소득세 신고시 Schedule D와 Form 4797을 Form 1040NR에 첨부하여 보고해야 한다.

 

​렌트 컨트롤

엘에이에서 주택 임대사업을 하려면 필히 알아야 할 법이다.

엘에이는 미국 전국에서 렌트비가 가장 높은 도시 중의 하나이다.

대부분 엘에이 시민들의 인캄으로는 세계에서 가장 비싼 도시 중의 하나인 엘에이의 부동산을 구입하기 힘들어 수십억의 엘에이 주민들은 어쩔 수 없이 높은 렌트비를 내고 있는 상황이다.

치솟는 렌트비로부터 테넌트를 보호하기 위해 LA 시에서는 렌트 컨트롤 법을 제정해 시행하고 있다..

렌트 컨트롤은 크게 주 렌트 컨트롤, 시 렌트 컨트롤 이 두가지로 나뉜다.

모든 엘에이 인근 도시가 시 렌트 컨트롤을 시행 하는 것은 아니다. 현재로서는 Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Culver City, Inglewood, The City of Los Angeles

또는 unincorporated Los Angeles County에 사는 주민들에게만 적용이 된다.

우선 주 렌트 컨트럴 AB1482 법은 뉴섬 주지사가 10월 8일 2019년 사인 한, 시에서 커버가 안되던 주 정부 모든 현재 날짜로부터 15년 이전에 지어진 모든 건물들에 월세의 5% + 그 해의 물가 상승률 까지를 최대 인상 허용치로 책정한 법이다.

시 렌트 컨트롤은 LA에 있는 2가구 이상의 다세대 주택으로 1978년 10월1일 이전에 지어진 건물에 적용된다. LA시에서는 물가 상승률을 감안해서 3~5%의 인상폭을 정하고 매년 7월1일부터 새 인상률을 적용한다. 올 해의 최대 인상폭은 4%이다. 그리고 유틸리티 중 전기와 가스비를 전액 집주인이 지불할 경우 각각 1%씩 추가 인상 가능하다.
즉, 전기와 가스비를 모두 건물주가 지불한다면 인상폭은 5%까지 가능하다.

렌트비가 인상된다는 것을 세입자에게 30일 이전에 서면으로 통보해야 한다. 또한 기존의 세입자 이외에 추가로 세입자가 생긴다면 새롭게 들어온 세입자가 살고 있는 동안에는 한명씩 테넌트가 늘때 마다 10%의 임대비 인상이 가능하다. 하지만 새로운 거주자가 들어와 산지 이미 60일이 지났다면 추가로 렌트비를 요청할 수 없다. 물론 테넌트가 보고를 하지 않고 친척이나 식구를 들여 몰래 살고 있어도 마찬가지다.

 

그리고 단독주택은 렌트 컨트롤의 적용을 받지 않지만 만약 그 집의 차고를 개조해 렌트를 주었다면

역시 2 유닛이상이 되어 렌트 컨트롤이 적용된다.

그나마 좋은 점은 렌트 컨트롤이 적용되는 아파트나 유닛이라도

새 세입자가 들어오면 현 시세에맞게 렌트를 책정할 수 있다. 그러므로 대부분 아파트 소유주들은 낮은 렌트를 내며 살고 있는 오래된 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 들이고 싶어 한다.

렌트 컨트롤에 있는 건물에서 합법적으로 세입자를 내보낼 수 있는방법은 다음과 같다.

 

우선 테넌트의 잘못이 있을 때 가능하다. 가장 쉽고 보편적인 이유가 테넌트가 렌트를 내지 않는 것이다. 그 이외에 테넌트로 인해 이웃이 불편함을 겪는다거나 계약으로 금지한 애완동물을 기르거나 혹은 건물 안에서 불법을 행하는 것이 증명이 되었을 때 퇴거를 시킬 수 있다. 혹시 건물주가 수리를 하기 위해서 혹은 비상시에 해당 유닛에 들어가는 것을 막았다면 역시 강제퇴거를 시킬 수 있다.

다음과 같은 경우에는 세입자의 잘못이 없어도 LA시 주택국의 허락을 받아 퇴거시킬 수 있는데, 주인이나 가족이 들어가 살아야할 때, 혹은 건물이 낡아 개스 파이프나 상하수도관 교체, 전기공사, 새롭게 냉난방시설을 해야 할 때,그리고 납 성분 페인트나 석면이 들어간 건축 자재의 제거등 대대적인 수리가 필요할 때, 혹은 기존의 건물을 허물고 새로 지을 때 등이다. 이때는 60일에서 120일전에 통보하고 세입자의 이사비용을 지불해야 한다.

PropertyWork Logo_White.png

PropertyWork인가

 

PropetyWork의 가장 큰 차이점은 Listing Base Real Estate Company 라는 점이다.

​대부분의 한국 내의 미국 주택 투자 전문가들은 보통 한국에 기반을 둔 즉, 한국인 바이어를 중심으로 한

Selling Base Realtor or Brokerage가 대부분인 경향이 있다. 애석하게도 이러한 경우에는 독점권이 없는 관계로 시장에 나온, 구매자가 쏙 마음에 드는 매물 이 있더라도 경쟁 등에 인해 거래가 성사되지 않을 확률이 매우 높다. 

PropertyWork은 엘에이 Koreatown, Hollywood, Mid City, Hancock Park, Miracle Mile, Silver Lake, Pico Robertson 등 한인타운 인근 도시 그리고 렌트 수요가 가장 핫 하고 평균 렌트 가격이 가장 높은 지역에

수년간 깊숙히 재개발 개발업자, 다세대 주택 소유자들을 집중적으로 타겟한 결과

다수의 수익성이 높고 관리가 잘되거나 새로 지어진 다세대 주택 매물들을 독점 보유하고 있다.

즉, PropertyWork의 독점 포켓 리스팅이 마음이 든다면

실 구입자로서는 시장에 나오기 전 좋은 매물을 경쟁 없이 거래로 성사시킬수 있는 가장 확실한 루트인 것이다.

현재 PropertyWork에서 광고 하는 모든 매물들은 현재 마켓에 나와 있거나 빠르게는 2020년 1월부터 미국 전역에 공개 매물로 나올 예정이 되어 있는 물건 들이다. 보통 이러한 고급 매물들은 시장에 나온 후 경쟁을 통해 시장 가격보다 높은 가격으로 팔리는 경우가 부지기수다.

하지만 구입능력이 검증된 바이어들은 5% 이상의 수익율이 검증된 PropertyWork의 고급 투자용 다세대 주택 매물들을 손 쉽게 취 할수 있다.

PropertyWork은 10년이 넘게 미국 다세대 주택의 자산 관리를 한 베테랑 부동산 회사로서 매매 완료 후 제 3자를 통하지 않고 모든 건물들을 직접 관리 한다. 개인 및 기업체를 위한 맞춤화된 매매, 그리고 전문적인 임대 및 관리 서비스를 통해 투자자들의 전체 자본 이익 향상에 최선을 다 한다.

뿐만 아니라 Joint venture를 통한 공동 투자에서 개인별 맞춤 투자까지 개개인과 상황과 여건에 맞춰서 투자 계획을 작성하고, 구매부터 자산 관리까지 올인원 서비스를 제공한다.

수익형 부동산에 관한 모든 커뮤니케이션과 서비스는 매 월 주기로 현행 상황이 리포트 되며 주 7일 언제든지 건물 관리 담당자와 연결이 가능하다.

건물은 매 월 모든 유닛의 일반 점검이 실시 되며 집 소유주와 세입자를 위해 웹사이트 제작이 되어

건물 수리 요청이나 관리 상황이 실시간 열람 가능하다.  

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PropertyWork은 전 세계 92,000 Coldwell Banker Agent들 중

Top 5%의 거래량이 많은 에이전트/회사 로서

Coldwell Banker International President's Circle Member 이다.

   미국 최대 부동산 Coldwell Banker Brokerage

1906년도 샌프란시스코 대 지진 후, 집을 잃은 25만명의 사람들과 지진에 의한 화재로 등기본까지 소실된 상황에서 열정에 가득찬 젊은 에이전트였던 Colbert Coldwell과 Benjamin Arthur Banker가 힘을 합쳐 아수라장이었던 샌프란시스코 부동산 시장에 정직과 청렴 그리고 전문 직업 의식을 기치를 내걸고 시작한 그 당시로서는 획기적인 부동산 회사는 그 이후로도 쉬지않고 100년이 넘게 손님을 위해 더 좋은 서비스를 드리고자 지속적으로 산업을 개척한 결과 현재 미국에서 가장 큰 부동산 회사를 넘어 세계적인 부동산 회사로 발돋움 한다. 전세계 중 44개국에 총 3천이 넘는 오피스와 92,000명의 에이전트가 있으며 높은 퀄리티의 에이전트 서비스와 책임감 있는 회사로 잘 알려져있다.

Coldwell Banker의 모회사 Realogy Group 은 Century 21, ERA, Corcoran, Sothebys 의 모회사 이기도 하며 미국 뿐만 아니라  북미, 남미, 유럽, 아시아 까지 깊은 연계와 커넥션을 자랑한다. 

 

 

 

4-5% 수익율

 

투자용 다세대 주택

 

독점 매물 리스트

렌트 컨트롤 적용 되지 않은 다세대 주택 매물

가주 렌트 컨트롤 법상 1995년도 이후에 지어진 건물은 렌트 컨트롤 법에 제제되지 않는다.

10748 RIVERSIDE DR

10748 RIVERSIDE DR

TOLUCA LAKE CA 91602

 

13 UNIT PROPERTY

       Unit     APPX Unit Size     BD/BA     Status        Actual Rent     Market Rent

      1                   750               1/1.5      Leased         $2,700.00         $2,700.00

      2                   750               1/1.5      Leased         $2,600.00         $2,700.00

      3                   750               1/1.5      Leased         $2,600.00         $2,700.00

      4                   750               1/1.5      Leased         $2,600.00         $2,700.00

      5                   750               1/1.5      Leased         $2,600.00         $2,700.00

     6                   750               1/1.5      Leased          $620.00             $710.00

      7                   750               1/1.5      Leased         $2,700.00         $2,700.00

      8                   750               1/1.5      Leased         $2,600.00         $2,700.00

      9                   750               1/1.5      Leased         $2,600.00         $2,700.00

     10                  750               1/1.5      Leased         $2,600.00         $2,700.00

     11                  750               1/1.5      Leased         $2,600.00         $2,700.00

     12                  750               1/1.5      Leased         $2,600.00         $2,700.00

     13                  750         1//2+den    Leased         $2,900.00         $3,000.00

   13 Units                                                                    $32,320.00       $33,410.00

CURRENT 4.03% CAP RATE

2018 BUILT 7,909 SF LOT NOI $271,488

$6,499,800

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644 N NORMANDIE

644 N NORMANDIE

LOS ANGELS CA 90004

 

12 UNIT PROPERTY

       Unit     APPX Unit Size     BD/BA     Status             Market Rent

      1                   750               1/1.5      Vacant                  $2,700.00

      2                   750               1/1.5      Vacant                  $2,700.00

      3                   750               1/1.5      Vacant                  $2,700.00

      4                   750               1/1.5      Vacant                  $2,700.00

      5                   750               1/1.5      Vacant                  $2,700.00

   6                   750               1/1.5      Vacant                  $710.00

      7                   750               1/1.5      Vacant                  $2,700.00

      8                   750               1/1.5      Vacant                  $2,700.00

      9                   750               2/1.5      Vacant                  $2,700.00

     10                  750               2/1.5      Vacant                  $2,700.00

     11                  750               1/1.5      Vacant                 $2,700.00

     12                  750               1/1.5      Vacant                 $2,700.00

     

   12 Units                                            $32,320.00             $33,410.00

PROFORMA 4.03% CAP RATE

2019 BUILT 7,454 SF LOT NOI $241,533

$6,199,800

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4114 OAKWOOD

4114 OAKWOOD AVE

LOS ANGELES CA 90004

 

4 UNIT PROPERTY

       Unit     APPX Unit Size     BD/BA        Status        Market Rent

        1                 1,750              4/4         Vacant         $4,200.00

        1                 1,750              4/4         Vacant         $4,200.00

        1                 1,750              4/4         Vacant         $4,200.00

        1                 1,750              4/4         Vacant         $4,200.00

    

      4 Units                                                                  $16,800.00

 

PROFORMA 5.32% CAP RATE

2019 BUILT 7,909 SF LOT NOI $141,120

$2,649,800

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803 N KINGSLEY

803 N KINGSLEY DR

LOS ANGELES CA 90029

 

4 UNIT PROPERTY

       Unit     APPX Unit Size     BD/BA        Status        Market Rent

        1                 1,320                3/4         Vacant         $3,500.00

        1                 1,320                3/4         Vacant         $3,500.00

        1                 1,320                4/5         Vacant         $3,999.00

        1                 1,320                4/5         Vacant         $3,999.00

    

    4 Units                                                                    $14,998.00

 

PROFORMA 5.55% CAP RATE

2019 BUILT 7,312 SF LOT NOI $125,983

$2,499,800

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ACCEPTING BACKUP OFFERS

949 N HOBART

 

949 N HOBART BLVD

LOS ANGELES CA 90004

 

4 UNIT PROPERTY

       Unit     APPX Unit Size     BD/BA        Status        Market Rent

       1                1,380               4/3         Vacant         $4,200.00

       1                1,380               3/3         Vacant         $3,650.00

       1                1,380               3/3         Vacant         $3,650.00

       1                1,380               3/3         Vacant         $3,650.00

    

      4 Units                                                                  $15,150.00

 

PROFORMA 5.41% CAP RATE

2019 BUILT 7,355 SF LOT NOI $127,260

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​렌트 컨트롤 적용 되는 다세대 주택 매물

1995 이전 건물은 월세 인상률이 8-9%,

1978 이전 건물은 월세 인상률이 3-4%,

으로 가주 렌트 컨트롤 법상 인상률이 제한되어 있다

1978 Bonsallo

1634 Gramercy

244 S Alexandria Ave

2522 Dunsmuir

1127 4th Ave

211 New Hampshire

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