엘에이에서 주택 임대사업을 하려면 필히 알아야 할 법이다.

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엘에이는 미국 전국에서 렌트비가 가장 높은 도시 중의 하나이다.

대부분 엘에이 시민들의 인캄으로는 세계에서 가장 비싼 도시 중의 하나인 엘에이의 부동산을 구입하기 힘들어 수십억의 엘에이 주민들은 어쩔 수 없이 높은 렌트비를 내고 있는 상황이다.

치솟는 렌트비로부터 테넌트를 보호하기 위해 LA 시에서는 렌트 컨트롤 법을 제정해 시행하고 있다..

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렌트 컨트롤은 크게 주 렌트 컨트롤, 시 렌트 컨트롤 이 두가지로 나뉜다.

모든 엘에이 인근 도시가 시 렌트 컨트롤을 시행 하는 것은 아니다. 현재로서는 Santa Monica, West Hollywood, Beverly Hills, Culver City, Inglewood, The City of Los Angeles

또는 unincorporated Los Angeles County에 사는 주민들에게만 적용이 된다.

우선 주 렌트 컨트럴 AB1482 법은 뉴섬 주지사가 10월 8일 2019년 사인 한, 시에서 커버가 안되던 주 정부 모든 현재 날짜로부터 15년 이전에 지어진 모든 건물들에 월세의 5% + 그 해의 물가 상승률 까지를 최대 인상 허용치로 책정한 법이다.

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시 렌트 컨트롤은 LA에 있는 2가구 이상의 다세대 주택으로 1978년 10월1일 이전에 지어진 건물에 적용된다. LA시에서는 물가 상승률을 감안해서 3~5%의 인상폭을 정하고 매년 7월1일부터 새 인상률을 적용한다. 올 해의 최대 인상폭은 4%이다. 그리고 유틸리티 중 전기와 가스비를 전액 집주인이 지불할 경우 각각 1%씩 추가 인상 가능하다.
즉, 전기와 가스비를 모두 건물주가 지불한다면 인상폭은 5%까지 가능하다.

렌트비가 인상된다는 것을 세입자에게 30일 이전에 서면으로 통보해야 한다. 또한 기존의 세입자 이외에 추가로 세입자가 생긴다면 새롭게 들어온 세입자가 살고 있는 동안에는 한명씩 테넌트가 늘때 마다 10%의 임대비 인상이 가능하다. 하지만 새로운 거주자가 들어와 산지 이미 60일이 지났다면 추가로 렌트비를 요청할 수 없다. 물론 테넌트가 보고를 하지 않고 친척이나 식구를 들여 몰래 살고 있어도 마찬가지다.
 

그리고 단독주택은 렌트 컨트롤의 적용을 받지 않지만 만약 그 집의 차고를 개조해 렌트를 주었다면

역시 2 유닛이상이 되어 렌트 컨트롤이 적용된다.

그나마 좋은 점은 렌트 컨트롤이 적용되는 아파트나 유닛이라도

새 세입자가 들어오면 현 시세에맞게 렌트를 책정할 수 있다. 그러므로 대부분 아파트 소유주들은 낮은 렌트를 내며 살고 있는 오래된 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 들이고 싶어 한다.

렌트 컨트롤에 있는 건물에서 합법적으로 세입자를 내보낼 수 있는방법은 다음과 같다.

우선 테넌트의 잘못이 있을 때 가능하다. 가장 쉽고 보편적인 이유가 테넌트가 렌트를 내지 않는 것이다. 그 이외에 테넌트로 인해 이웃이 불편함을 겪는다거나 계약으로 금지한 애완동물을 기르거나 혹은 건물 안에서 불법을 행하는 것이 증명이 되었을 때 퇴거를 시킬 수 있다. 혹시 건물주가 수리를 하기 위해서 혹은 비상시에 해당 유닛에 들어가는 것을 막았다면 역시 강제퇴거를 시킬 수 있다.

다음과 같은 경우에는 세입자의 잘못이 없어도 LA시 주택국의 허락을 받아 퇴거시킬 수 있는데, 주인이나 가족이 들어가 살아야할 때, 혹은 건물이 낡아 개스 파이프나 상하수도관 교체, 전기공사, 새롭게 냉난방시설을 해야 할 때,그리고 납 성분 페인트나 석면이 들어간 건축 자재의 제거등 대대적인 수리가 필요할 때, 혹은 기존의 건물을 허물고 새로 지을 때 등이다. 이때는 60일에서 120일전에 통보하고 세입자의 이사비용을 지불해야 한다.

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